「キーマンに聞く」第２回目は、日本物流不動産評価機構（ＪＡ－ＬＰＡ）の委員の鈴木邦成（すずきくにのり）氏。事業用不動産 を中心に事業展開し、物流ファンド事業にも力を入れる㈱コマーシャル・アールイー（JASDAQ　８８６６）のシニアディレクター（顧問職）で文化ファッ ション大学院大学准教授でもある。日本物流学会、日本不動産学会などで物流不動産に関する学術発表・報告を他に先駆けて行ったことでも知られている。今回 は鈴木氏に物流不動産との関わりと夜明けを迎えた物流不動産業界の現状、今後についてお話を伺った。

―経歴についてお聞かせください。

　青山学院大学大学院を修了し、欧州（EU）地域研究、欧州統合などを研究するうちに「グローバル化・規制緩和と物流」の関係に興味を持つようにな り、物流・ロジスティクス領域を大学での研究活動の専門にしています。また、欧米で物流施設が不動産ファンドの対象となることに早くから関心を抱き始めま した。そしてそれが縁で現在はコマーシャル・アールイーのシニアディレクター（顧問）を務めています。

―コマーシャル・アールイーの会社概要についてお聞かせください。

　物流不動産ビジネスにおける国内有力企業のひとつであるコマーシャル・アールイー（旧幸洋コーポレーション）は１９８０年に設立され、物流施設を 中心にサブリース事業を展開してきました。近年は物流ファンドに力を入れ、従来、得意としていた中小規模の倉庫に加え、大型物流センターの開発、ファンド への組み入れにも力を入れ始めています。

　不動産投資ファンドではさまざまな特性を持った施設を組み合わせることが有効になりますが、これは物流ファンドについても当てはまります。たとえ ば、「首都圏だけの物流ファンド」よりも「首都圏に、たとえば九州圏などを加えた物流ファンド」のほうがリスクヘッジを効果的に行えるわけです。当社でも こうした点を踏まえ、大型物流施設の建設も推進しているわけです。

　当社の第一号ファンドは２００４年３月からで当初は３００坪から１０００坪程度の小規模物流施設、商業施設１１件からなり総投資額６０億円程度、 物流施設に商業施設、」駐車場、オフィスビルなどを対象とした第二号ファンドでは約８０億円、物流施設の新規開発に特化した第三号ファンドでは約７０億 円、さらに２００７年３月からの第四号ファンドでは、新築と築後２年以内の物流施設４物件とロードサイド商業施設２物件へ総額約１００億円の投資を予定し ています。対象物件は、首都圏、九州などへの地方分散投資となっています。対象物件は高速インターチェンジや流通団地、幹線道路沿いといった土地区画整理 事業などにより新たに造成された好立地に位置しています。

　さらにいえば、３ＰＬの導入やＳＣＭの構築の円滑化を人間工学やファシリティマネジメントの立場からサポートする「ロジスティクスオペレーション を円滑化する物流施設」の建設を目指しています。物流不動産ビジネスを推進しつつ、ロジスティクスの高度化に寄与できれば幸いです。

―これまで鈴木さんは、物流不動産ビジネス発展や外資系物流ファンドの伸張などを予見してこられましたが…。
　
　「物流不動産ビジネス」という言葉は私が現在、代表幹事を務める産学連携の物流研究会「実践ロジスティクス研究会」（中村奎吾代表幹事　当時）の 2003年4月の定例研究会で大谷巌一氏（現イーソーコ副社長）が「倉庫業界不況からの脱出策はあるのか」というテーマで行った講演で使われたのが私の知 る限り、もっとも古い公式の記録となります。しかし、まだ当時はイーソーコなどの空倉庫情報サービスと物流ファンドがこれほど密接に結びつくとは多くの人 が考えていませんでした。しかし物流不動産ビジネスの伸張はそれから１，２年のうちに急速に行われました。そうした流れの中で私が著した「物流不動産ビジ ネス」について最初に言及した書籍「」戦略ウエアハウスのキーワード』（ファラオ企画）が刊行され、好評を博しました。同書の中ではイーソーコや国内外の 物流ファンド企業の動向についても紹介しています。さらにいえば以降の拙著でも物流不動産ビジネスや物流ファンドについては極力、取り上げるようにし、拙 著『絵解きすぐわかる物流のしくみ』（日刊工業新聞社）や『図解　物流の最新常識第二版』でも解説しています。
　
―物流不動産ビジネスについて学会発表などの学術的研究も進めているとのことですが…

　ええ、日本物流学会関東支部で行っている「ロジスティクス懇話会」で「物流不動産の現状と今後」（２００４年４月　開催場所・東京海洋大学）、日 本物流学会全国大会での「投資対象としての物流施設に関する一考察」（２００６年９月　竹原商工会議所：主催校・広島商船高等専門学校）、日本不動産学会 全国大会での「物流ファンド市場の構築と拡大」（２００５年１０月　主催校・東北大学）などの学術発表も行っています。今後も学術的視点からの物流不動産 についての考察、研究を深めていくつもりです。

―物流不動産ビジネスのこれからについて展望を聞かせてください。

　ご存知のように物流不動産ビジネスの領域には物流関係者のみならず不動産関係者、銀行関係者、あるいは外資系ファンドや商社の方々など、様々な分 野からプレーヤーが参入しています。そしてマーケットは当初の予想を大きく上回るスピードでスケールを拡大しています。今後しばらくはこの流れは続いてい くのではないかと思われます。ただし、マーケットがバブル化するリスクも多分に出てきているので、その点にも十分配慮しての戦略構築が望まれます。

―最後に一言

　今年４月に『絵解き　すぐできる流通在庫の管理・削減』（日刊工業新聞社）、当月（８月）に最新刊『はじめての物流１００問１００答』（明日香出 版社）を上梓いたしました。『流通在庫の管理・削減』のほうは物流不動産ビジネス隆盛時代に必ずや求められる在庫管理のノウハウを体系的にわかりやすくま とめた本です。物流不動産に興味をお持ちの方にぜひ一読していただきたい本です。また『物流１００問１００答』のほうは物流全般を幅広く質疑応答形式で取 り上げた本ですが物流不動産についての解説もあります。実務をしながら必要に応じて目を通していただければ効果的だと思います。これからも物流不動産に多 面的、多層的に関わっていきたいと思っています。

鈴木 邦成氏プロフィールは下記を参照
http://file.e-sohko.com/eigyo/e-sohko/it/k-arakawa/suzuki-kuninori.pdf